Wetten, dass  … Die apokalyptischen Reiter des Immobilienmarkts

von Diskurs Hamburg

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Ich möchte Sie zu einer Wette einladen: Ich wette mit Ihnen, dass Sie einen Text zu einem Thema lesen werden, das Sie stinklangweilig finden. Soweit habe ich schon sicher gewonnen. Aber ich wette auch, dass Sie im Laufe des Textes feststellen werden, dass Sie das Thema viel mehr betrifft, als Sie bislang dachten, und dass Sie dringend etwas tun müssen. Am Ende finden Sie das Thema gar nicht mehr stinklangweilig sondern Besorgnis erregend, vielleicht googlen Sie sogar ein paar Sätze aus diesem Text nach, weil Sie sie nicht glauben wollen. Wetten Sie mit?

Die schon lange tickende Zeitbombe

Das Thema könnte wirklich langweiliger nicht sein: Es geht um Immobilien in Deutschland. Und Sie glauben, davon gar nicht so betroffen zu sein. Doch sind Sie. Und zwar völlig egal, ob Sie zur Miete oder im Eigenheim wohnen. Vielleicht haben Sie eine (oder sogar mehrere) Wohnungen, die Sie als Anlageobjekt oder zur Altersversorgung vermieten. Wo bitte soll jetzt das Problem sein? Ein bisschen Geduld, Sie werden nicht enttäuscht sein.

Der Immobilienmarkt ist seit Jahrzehnten von steigenden Wohnungsmieten in Ballungsräumen, hohen Grundstückspreisen, knappem Angebot an preisgünstigem Wohnraum und ständig steigender Nachfrage durch gesellschaftliche Veränderung und Zuwanderung geprägt. Auch wenn das regional durchaus unterschiedlich ist treffen diese Bedingungen mittlerweile auf alle Städte Deutschlands mit mehr als 100.000 Einwohnern zu.

Alle Bundesregierungen der letzten 20 Jahre und auch viele Landesregierungen sind sich des Problems zumindest kurz vor Wahlen bewusst gewesen und haben immer wieder Abhilfe versprochen. Keine hat irgendetwas bewirkt. Die Ursache der Marktsituation ist aber einfach erklärt: Es werden weniger Wohnungen aus dem knappen Marktsegment gebaut als Nachfrage besteht. Das ist eigentlich erstaunlich, denn wenn die Mieten stark steigen, dann müsste sich doch der Neubau von Wohnungen für den renditefreudigen Kapitalanleger eigentlich lohnen? Er lohnt sich aber nicht, wie wir jetzt sehen werden, und die Gründe dafür sind von der Politik hausgemacht.

Wer ist schuld an der Wohnungsnot?

Dank politischer Markteinflussnahme zum Beispiel durch ständig neue Bauvorschriften und -gesetze ist der Neubau einer 3-Zimmer-Wohnung in den letzten 25 Jahren um das Dreifache der Inflation teurer geworden. Und dabei sind die Grundstückpreise noch nicht einmal erfasst. Wenn Sie unter diesen Bedingungen mit einem Wohnungsneubau tatsächlich Rendite erzielen wollen, dann können Sie leicht ausrechnen, dass selbst bei annäherndem Nullzins ein Sparbuch attraktiver ist.

Kein Wunder also, dass der weit überwiegende Teil der wenigen Wohnungen, die überhaupt neu gebaut werden, von denjenigen Eigentümern selbst bezogen wird, die sich eine derart unvernünftige Investition leisten können.

Neben den Baukosten ist die gesetzliche Regulierung der Mietpreisentwicklung der zweite Grund für die fehlende Attraktivität von Wohnungsbau. Wenn Sie Ihre Wohnung einmal vermietet haben können Sie – egal was auf dem Markt so passiert – als Eigentümer die Miete maximal um 20% innerhalb von drei Jahren erhöhen. Man nennt dies verharmlosend „Kappungsgrenze“, tatsächlich müsste es „Wohnraumverknappungszange“ nennen. Die Mieten steigen zwar durchschnittlich um deutlich mehr als um 20% in drei Jahren, aber das liegt nur daran, dass die Miete bei jeder Neuvermietung neu festgesetzt werden kann. Wenn Ihr Mieter Ihnen mehrere Jahrzehnte erhalten bleibt (worauf Sie mangels gesetzlicher Kündigungsmöglichkeit keinerlei Einfluß haben), dann können Sie auf diese Weise regelrecht zusehen, wie Ihre Miete vom Markt abgekoppelt wird. 

Für den kleinen und mittleren Anleger reichen diese beiden Argumente längst, um von neugebautem Wohnraum unbedingt die Finger zu lassen. Man muss schon sehr beratungsresistent sein, um unter unseren gesetzlichen Marktbedingungen sein Vermögen in zu vermietenden Immobilienneubau zu stecken.

Die kommerzielle Wohnungswirtschaft jedenfalls hat das vollständig begriffen. Genau deshalb konzentriert sie sich nämlich schon lange darauf, Altbestände aufzukaufen, manche davon zu sanieren und zumindest Teile mit überschaubarem Gewinn wieder zu verkaufen, wobei Letzteres übrigens Dank unserer Steuergesetzgebung maximal bestraft wird. Ohne ein Renditeversprechen werden eben nicht nur Sie Ihr hart erarbeitetes Geld nicht in den Neubau von Wohnungen stecken, sondern niemand wird es tun. Ausnahme ist zwar der Neubau von Wohnraum im hochpreisigen Luxussegment, aber dass das den Markt nicht entlastet dürfte wohl jedem einleuchten.

Das alles ist nun gar nichts Neues und prägt den Markt bereits seit Jahrzehnten. Der Politik war es immer wurscht, dem Wähler erstaunlicherweise auch. Nun kommen aber drei Katastrophen hinzu, die den jahrzehntelangen Dornröschenschlaf gefährlich machen: Zinsen, Inflation und die EU.

Die drei apokalytischen Reiter des Immobilienmarkts

Jede einzelne der drei Katastrophen wäre vielleicht gar nicht so schlimm. Alle drei zusammen aber werden dafür sorgen, dass Sie schon sehr bald das Thema „Immobilienmarkt“ existenziell spannend finden werde und ich meine Wette gewinne.

Denn solange zumindest der mit hoher Bonität ausgestattete Gutverdiener dem Markt mit beinahe umsonst leihbarem Geld überhäuft wurde, konnte wenigstens dieser gelassen bleiben. Dies ist aber seit der kräftigen Leitzinserhöhung durch die Europäische Zentralbank nun Vergangenheit. Und es wird nicht die letzte Zinserhöhung dieses und der nächsten Jahre gewesen sein. Lassen Sie sich spaßeshalber von Ihrer Hausbank mal ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung mit 20jähriger Zinsbindungsfrist machen, Sie werden erstaunt sein. Die Zeiten billigen Geldes sind vorbei, und sie kommen auf absehbare Zeit nicht zurück.

Die derzeit zweistellige Inflation hingegen, die sich übrigens von den Zinserhöhungen überhaupt nicht hat beeindrucken lassen, ist für Sie als an Immobilien Interessiertem plötzlich ein Thema: Die fehlenden Möglichkeiten, Inflation durch eine Mieterhöhung wenigstens auszugleichen hatten wir ja schon oben beleuchtet. Die 20% in drei Jahren gleichen derzeit nicht einmal die Geldentwertung von zwei Jahren aus. Wer juristisch gut beraten ist, der hat zwar schon einmal den Begriff der Indexmiete gehört, mit der die Miete unter gewissen Bedingungen an die Inflationsrate gekoppelt werden kann, aber in bestehende Mietverträgen hinein wird man diese Regelung nicht erzwingen können und besonders DDR-affine Politiker denken schon jetzt laut darüber nach, diesen letzten marktwirtschaftlichen Rettungsanker zu verbieten.

Und jetzt kommt als Drittes auch noch die EU, die in dieses ohnehin bereits apokalyptische Szenario noch eine Richtlinie ins Feuer kippt, die katastrophaler nicht sein könnte: Bis 2030 sollen nach der jüngst beschlossenen Vorstellung der realitätsfernen Geldverbrenner aus Brüssel alle Haus- und Wohnungseigentümer sogenannter „ineffizienter Immobilien“ gezwungen werden, ihre Häuser zu sanieren. Dabei handelt es sich nicht etwa um Bretterbuden, durch die der Wind pfeift sondern um mindestens 35 Millionen Wohnungen in der EU. Der Sanierungsaufwand allein dieser Wohnungen nach einer Schätzung des Grundeigentümerverbandes „Haus & Grund“ beträgt rund 1,2 Billionen Euro. Alle anderen Immobilien kommen dann später dran.

Woher diese unvorstellbare Summe eigentlich kommen soll lässt die Europäische Union übrigens genauso offen wie die Frage, wer die Sanierung denn wohl durchführen soll. Wer in den letzten Jahren schon einmal versucht hat, einen Handwerker zu bekommen um das nur Wohnzimmer zu tapezieren, der kann ermessen, wie absurd die Idee ist, 35 Millionen Wohnungen in 6 Jahren energetisch zu sanieren.

Macht nichts. Dass eine Idee nicht die schlauste ist hat gerade die EU noch nie davon abgehalten, es trotzdem zu versuchen, und das Grün geführte Wirtschaftsministerium ist begeistert von den Brüsseler Wachträumen.

Zusammen mit hohen Zinsen und durch Inflation angefeuerten Baumaterialpreisen ist die Sanierungsrichtlinie eine brennende Lunte am Pulverfass des Wohnungsmarktes, die jeden Einzelnen in Deutschland existenziell betreffen wird, denn jeder von uns muss irgendwo wohnen und die laufenden Kosten dafür erwirtschaften können.Wie Sie mit diesem drohenden Problem umgehen sollen? Keine Ahnung, fragen Sie doch einfach Ihren Wahlkreisabgeordneten, den Sie ja schließlich – aus welchen Gründen auch immer – gewählt haben. Für mich ist nur entscheidend, dass ich meine Wette gewonnen habe: Spannendes Thema, oder?

DAS KÖNNTE IHNEN GEFALLEN