Immobilien in Deutschland – Die tickende Zeitbombe

von Diskurs Hamburg

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In den vergangenen Jahren hatten wir schon seltsame Zeiten. Es ist daher schwer, in Zeiten globaler Pandemie-Hysterie, hoher Inflation und außenpolitischer Instabilität einigermaßen sichere Prognosen zu treffen.

Beruhigend ist es da, wenn man wenigstens ein Segment ausmachen kann, in dem man mit hoher Treffsicherheit für die nächsten Jahre den Fahrplan ausgeben kann. Auch dann, wenn dieser nicht sehr optimistisch ist, denn wer sich mit dem Markt beschäftigt kann sich auf jede Marktentwicklung einstellen.

Gut vorherzusehen ist die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt in den nächsten Jahren. Und um das Ergebnis vorwegzunehmen: Bei ziemlich konstant hohen oder sogar noch steigenden Wohnungsmieten und weiter fallenden Gewerberaummieten werden die Preise für Immobilien in einem außerordentlichen Maß einbrechen.

Warum die Wohnungsmieten hoch sind und (politisch gefördert) hoch bleiben werden hatten wir in der letzten Ausgabe von Diskurs 28-4 („Wetten, dass, … Die apokalyptischen Reiter des Immobilienmarkts“)  bereits beleuchtet, heute geht es um die Wertentwicklung von Wohnimmobilien, die Sie als Eigentümer eines Eigenheims oder einer Mietwohnung oder als jemand, der es werden will, ja vielleicht interessieren könnte.

Mittlerweile sind nämlich die ersten Entwicklungen bereits eingetroffen:

– Der Neuabschluß von Immobiliendarlehensverträgen ist schon im 4. Quartal 2022 um rd. 40% im Vergleich zum Vorjahresquartal zurückgegangen.

– Die Preise für Wohnimmobilien verbilligten sich im 4. Quartal 2022 (und da war von Zinserhöhungen noch keine Rede) gemessen am Vorquartal um 2%.

Mit Spannung darf man erwarten, was passiert, wenn die Preis- und Abschlussentwicklung des 1. Quartals 2023 bekannt gegeben wird, in dem die EZB die Nullzinspolitik beendet hat.

Warum wird sich dieser Trend noch beschleunigen?

Hauptgrund ist natürlich die Leitzinserhöhung, der übrigens auch noch weitere folgen könnten. Ein Immobilienkredit war jahrelang billig zu bekommendes Geld und bei niedrigen Zinsen auch für niedrige Einkommen durchaus erschwinglich. Damit ist jetzt schon Schluß. Auch bei der Bewertung von Immobilien werden Banken ein wenig genauer hinschauen, denn die Rückläufigkeit der Immobilienpreise lässt auch den Wert ihrer Sicherheit sinken. 

Hinzu kommt eine enorme Verunsicherung des Marktes durch die EU-Sanierungsrichtlinie. Niemand weiß bisher, wie der deutsche Gesetzgeber diese in nationales Recht umsetzen wird. Klar ist nur: Die Begeisterung der inoffiziell grün geführten Ampelregierung lässt keinen Zweifel aufkommen, dass man sich des Themas schnell annehmen wird.

Klar ist auch: Auf Eigentümer selbst bewohnter oder vermieteter Wohnimmobilien kommen unvorhergesehene, gigantische Belastungen zu, von denen derzeit niemand sagen kann, in welchem Maße durch Fördermittel wenigstens zum Teil eine Kompensation erfolgt.

Unter solchen Voraussetzungen kauft niemand, der klar bei Sinnen ist, eine Altbau-Immobilie wenn man sie ihm nicht zum Schnäppchenpreis anbietet.

Im Gegenteil: Schon jetzt ist zu beobachten, dass zwei Sorten Eigentümer sich unvorhergesehen dazu entschließen, ihre Immobilie – auch unter Inkaufnahme von Kaufpreisverlusten – verkaufen zu wollen: 

Erstens Eigentümer, deren Zinslaufbindung ihrer Baufinanzierung in den nächsten Monaten oder Jahren ausläuft und die sich jetzt bereits ausrechnen können, dass sie sich eine Fortsetzung des Darlehensverhältnisses zu derzeitigen Marktzinsen nicht werden leisten können.

Zweitens Eigentümer, deren Kreditbelastung oder deren Rendite eine möglicherweise sechsstellige Investition in wirtschaftlich sinnlose energetische Maßnahmen nicht zulässt.

Spricht man mit Marktteilnehmern fällt vor allem Eines auf: Eigentümer großer Immobilienbestände gehen mit der Situation erheblich gelassener um als der Eigenheimbesitzer mit einer auf Naht genähten Immobilienfianzierung oder der Eigentümer von 2 bis 6 Altbauwohnungen zur Altersvorsorge.

Noch deutlicher dürfte der aber schon länger spürbare Preisverfall von Gewerberaumimmobilien ausfallen. Denn die Aussichten einer Investition in Gewerberaumimmobilien hängen stark von den Konjunkturerwartungen ab. Und die fallen nicht allzu rosig aus. Schon jetzt sind bei Büro- wie Verkaufsflächen nicht nur die Preise schon eine ganze Weile unter Druck sondern auch die Mieten. Dies dürfte sich noch verstärken.

Viele Jahrzehnte galt die Immobilie als vergleichsweise stabile und wertsichere Anlageform. Dies gilt nicht nur zukünftig sondern bereits jetzt nur noch für größere Immobilieneigentümer, die diese Marktentwicklungen bereits seit einiger Zeit vorhergesehen und eingepreist haben. Für den von der politischen Entwicklung überraschten privaten Vermögensanleger ist hingegen die Immobilie zu einer riskanten Wertanlage mit geringen Renditeaussichten und unerwarteten bürokratischen Hürden geworden.

DAS KÖNNTE IHNEN GEFALLEN